随着我国房地产市场的发展繁荣，物业管理作为一种先进的管理模式应运而生,促进了城市住宅小区的管理现代化、专业化,亦引发了大量矛盾纠纷，从中反映出的物业管理行业存在的一些问题，亟待引起重视和解决。

    一、基本情况及特点

    1、案件数量呈逐年递增态势。2004年，我院共受理物业管理纠纷二审案件150件，较2002、2003年相比，分别上升60%和25%。物业管理纠纷上诉案件的不断增多，与近年来上海住宅商品化进程迅速推进，物业管理活动日益频繁深化密切相关。

    2、涉案主体和类型复杂多样。在受理的150件物业管理纠纷案件中，业主与物业管理公司之间的纠纷最多，占71%；房产商与业主委员会或物业公司的纠纷其次，占12%；业主委员会与物业公司或业主之间的纠纷再次，占9%；其他主体纠纷占8%。从案件类型来看，既包括物业公司管理上的纠纷，如收取物业管理费、履行物业管理职责等，又包括业主管理内部事务的纠纷，如业主及业委会选任罢免业主代表、选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房及小区设施权属引发的纠纷，其中有70%的纠纷系因业主拖欠物业管理费用而引发。

    3、易引发群体诉讼，调解率较低。物业管理涉及千家万户，处理不当很容易引起连锁反应。如一小区部分业主对业委会不信任，起诉要求确认业委会与案外人签订的物业服务合同无效，该小区其余300余户业主对法院裁判处于观望态势，极易引发大规模群体诉讼。在我院去年审结的二审物业管理纠纷案件中，维持原判的占67%，改判的占13%，而调解的比例仅为4%。

    4、法律关系交错，适用法律较难。物业管理纠纷涉及主体较多，各法律关系之间具有明显的承继性，使当事人的权利义务交错纷杂不易梳理。如有的案件涉及房产商与物业公司的前期物业关系，业委会与物业公司的物业合同关系，房产商与业委会的物业管理用房配置和移交关系以及房产商与物业公司的迁让关系等。加之物业管理同我国的住房制度改革及地方政策关系密切，相关法规庞杂且带有历史特征，给法院审理案件带来了难度。如对同一小区内商品住宅和售后产权住宅的物业管理费收取标准问题，国务院《物业管理条例》、上海市人大常委会《住宅物业管理规定》和政府相关部门先后作出不同规定，影响了法律的正确适用。

    二、成因分析

    1、行业欠规范。物业管理作为一种独立的行业，在我国出现于上世纪八、九十年代。由于属于新兴行业，有关物业管理的方式方法还未形成制度化、规范化。加之有的物业公司由原来的房管所转变而来，对物业管理职责不甚清楚，新成立的物业公司服务质量又参差不齐，造成物业管理纠纷时有发生。

    2、立法不完善。物业管理纠纷逐年增长的原因还在于相关法律制度不完善。虽然国务院和市人大出台的法律规定在一定程度上规范了物业管理行为，但远不能满足审判实践的需要，许多亟待解决的问题仍无法在立法上找到依据。如关于业委会的性质和地位问题，实体中存在社会团体、执行机构等认识，程序中存在一级法人组织、其他组织、非独立主体资格等理解，造成司法尺度不统一。

    3、企业缺乏法律意识和服务理念。部分物业公司错误定位与业主的关系，将自己凌驾于业主之上，采用不正当的手段强制业主服从管理，无视甚至侵害业主权益，促使矛盾激化。如某物业公司以公约规定阳台封闭应选用无框玻璃为由，擅自闯入业主家中将其装修用的塑钢窗强行拆走，引起业主强烈不满。房产商作为住宅小区的开发商和建设单位，是小区的最初产权人，负有留出相应物业管理场所及设施，缴纳维修基金义务。有些房产商未依法履行义务，在房屋出售后一走了之，而将前期物业交由从属于房产商的物业公司来管理，决定了物业管理从一开始就呈现出法律关系较为混乱的局面，为日后的纠纷埋下了隐患。

    4、业主缺乏物业消费观念，对业委会的监管不足。小区内物业欠费现象比较严重，反映出部分业主的物业消费观念还未真正树立，诚信意识有待进一步提高。有的业委会权利过大，物业管理和财务制度混乱，业主对其不能进行有效的监管，导致业委会在处理某些重大事项时，往往未经业主大会合法表决即作出决定，违规使用维修基金等现象屡见不鲜。

    三、对策及建议

    1、完善立法。应根据国务院的《条例》规定，尽快完善地方立法和实施细则，使该法规真正适用于物业管理的实际情况。应加强立法调研，认真剖析有关物业管理的法律关系，在即将出台的物权法中准确界定物业管理的法律性质，明确业委会的地位，规定物业管理的责、权、利范围及相应的民事救济手段，促进物业管理健康规范发展。

    2、加强行业管理。要从完善收费标准、服务内容和提高管理水平三方面加强对物业管理行业的规范化管理。通过加强教育和宣传，使物业管理人员树立法律意识和服务理念。对物业公司的经营资质要设立严格审查和强制退出机制，尽可能实行规模化管理；要创造维护公平竞争的市场环境，确保业主以公开招标形式自主选择物业公司；对房产商拖延不设立业委会的情形，要以事先设立保证金制度的方式予以预防。

    3、完善示范合同条款。物业服务合同是由一系列合同组成的一个合同链。这些合同前后相继，互相影响，共同调整着物业管理不同阶段中有关主体的权利义务关系。在原《上海市居住物业管理条例》业已废止的情况下，相关职能部门应根据国务院《条例》和市人大的《规定》，尽快修改完善现有的示范合同文本内容，以不断适应新形势的需要，避免物业管理纠纷的频繁发生。

    4、建立健全物业服务费、维修基金的监督机制。物业服务费、维修基金及增值部分应专款专用，严格依照规定的表决程序进行，并经相关部门审核后划拨，严禁挪作他用。可设立专项监督机构，监管业委会的运行情况、财产状况；将物业管理费与物业公司的财务分离，避免二者混淆；完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。