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深圳房地产律师:买卖不破租赁

2012-07-11 16:48 编辑:深圳房地产律师 浏览: 字号:

摘要:案情:张先生以X元/月承租李先生名下物业,双方签订有租赁协议,租赁期限为3年,后李先生欲出售该物业,征求张先生的优先购买意向,张先生没有这么多现金,无法购楼,就放弃了优先购买权。后李先生将该物业以XX万元的价格卖给了刘先生,刘先生在购买该物业前

案情:张先生以X元/月承租李先生名下物业,双方签订有租赁协议,租赁期限为3年,后李先生欲出售该物业,征求张先生的优先购买意向,张先生没有这么多现金,无法购楼,就放弃了优先购买权。后李先生将该物业以XX万元的价格卖给了刘先生,刘先生在购买该物业前十分清楚该物业的出租状况,但自己想当然的认为,该物业如果处于他名下,他完全可以解除尚有两年的承赁期限。更名后,刘先生一纸催告,要求张先生在一周内搬出物业,张先生认为租赁期限未到,拒绝搬出,发生纠纷,刘先生起诉法院。

法院判决:驳回刘先生的诉讼请求,租赁合同继续履行。

律师评点:其实在这个案情牵涉到,我们民法中一个基本原则,那就是买卖不破租赁,其实际意思就是,在该物业出售前,如果有租赁合同,那么该租赁合同继续合法有效,应当继续履行,只是履行主体不同。并不因为主体变更而导致合同无效。
律师提醒:这种情况常常是当事人的想当然,才导致后果的出现。其实在物业的处理过程中,作为买方,最好是控制一部份楼款在该楼房实际交付后再支付。因为常常因为过户时间较长,如果碰到恶意的出卖人,出卖人完全可以在搬出该物业前,找一个承租人,签订长期的租赁协议,那么买方的实际权益将受到损害。
 

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