最近一段时间深圳房地产律师 刘子孺接到的咨询类型，关于突然银行按揭贷款政策紧缩，导致无法按照以前的计划或中介的承诺贷到想贷到的数额，而自己没有办法提供出更多的资金支付首期款，无法完成买卖交易的情况变多。

出现的根本原因在于

1、银行按揭政策紧缩。中国人民银行的关于第二套房的鉴定包括认房又认贷，以及关于众多商业银行为了控制放贷风险，而对于首次买房者提高首期款，或者是因为贷款者名下有多套房产而导致根本无法获得贷款。

2、就是许多中介当初在签署买卖房地产合同时作出虚假承诺，因为当时很多地产中介，为了促成交易，都承诺首期款只需要支付到二成，有的是一成，更有甚者是零首付，但是这些承诺并没有在合同中列明或者由中介出具书面的保证，一当无法按照当初口头表态所想贷款的数额贷到款项时，导致所有的责任转嫁到买方。

3、买方过于轻易信任中介，对于合同签订不慎重，加上自己手头流动资金过少。很多买方完全信任中介的承诺说贷款到多少，自己手头的流动资金不是很充分。在完全信任的基础上，将自己手头的流动资金全部作为首期款监管后，却发现还需要补齐一部份首期款，又没有办法再补齐，以至于被动。

责任的承担

一但出现无法放贷，而使得合同没有办法履行下去，那么责任由谁承担？

1、正常的，应当是由买方承担，因为所有的买卖合同中，都会有一个补齐首期款的条款，说当银行贷款承诺无法达到预定数目时，买方是需要补足的。如果不能，那当然是买方的责任。

2、如果能有确实的证据证明，当时买卖双方都明确说过这个房子必需要贷到多少才能买下，如果不能贷到就不完成交易；或有证据证明当时中介有明确的承诺说这个房子能贷到多少钱。

但是需要说明的是，在合同中是找不到中介承诺的证据的，因为现在所有中介所提供的合同，都是只有权利，而无义务的，所以也无法依据合同对其进行惩罚。

3、如果合同有明确约定，如果不能贷到就解除，不需要承担责任。这种情况就只需要解除合同就好了，而不需要承担责任。

4、如果合同约定是以贷款方式购房涉案房产，而最终是买家无法获得银行贷款，是否是情势变更可以作为解约理由，至今为止深圳尚无一例判决，之前都通过调解结案。所以无法判断。

解决措施

现在银行政策变动很快，无法预知后续变化，所以最好能在合同中能明确约定需要多少贷款，如无法完成就三方解除合同，而无需承担相关的违约责任。