深圳房地产律师:房地产交易中的善意取得制度

关于《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》的解读四

商品房买卖中的善意取得制度:

《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》第七条规定的是善意取得制度: 转让人转让登记在其名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定的转让条件，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产过户登记手续的，可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定办理。

而《物权法》第一百零六条第一款的规定为：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人

深圳房地产律师  解读：

该条款的规定，说明法律的倾向为更加保护善意第三人，而非实际产权人，如果善意第三人支付了对价，购买时是善意，同时已经变更了产权变更或者是交付手续，那么第三人将取得转让的物品的所有权。当然法律另有规定不适用善意取得制度的除外。但是本人认为该规定有一个明显的问题，明明知道转让人为无权处分人，又与其签订合同并支付合理价格，那又如何确认其善意？？

该条款同时明确，无权处分并不当然无效。

深圳律师

    善意取得制度中善意为先，只有当第三人本身是善意的，才可能使得后续的行为善意，最终使得行为有权，从而从无权处分行为变成有效行为。