深圳房地产律师：买房应注意是否有人居住

最近连续碰到两个案件，均是买房之后房产里面有人居住，碰到清人的问题。

其中之一：是卖房之后原业主签订一个租赁合同，说是还要住几个月，要给他点时间去找房子，后来原业主在租赁期满后，一直迟迟不需要搬迁，现在准备起诉侵权。

另一个：是朋友卖房，之前就一直有一个侵权的人在里面，买方是香港人，认为按照香港的法律，处理起来比较简单，然2010年在某法院判决完之后申请强制执行，然至今为止法院未能将相关人士清离房产，买方苦不堪言，相当于花了三百多万，三年来却一直无法使用，完全是帮别人在买房一样。法院以维稳为理由，一直不履行应履行的责任。

深圳房地产律师：两个案件均碰到了同一个问题，就是买房之后，房屋里面有人居住，又迟迟无法自己居住使用。怎么处理？首先当然应该使用的是司法救济，向法院起诉侵权，然后要求对方支付使用费，水电燃气等，司法救济之后，迟迟无法强制执行又当如何？我认为可以自助行为，我国民法上虽然没有明确条款确定民事自助行为，但是很多条款中隐含了自助行为的原则，包括留置权等等，但当然自助行为有必要的限度，不能超过法律的规定，比如不能违法治安处罚法，刑法等。

还有一种情况：就是买卖不破租赁。原房产本来就存在租客，这种情况下买方的买卖行为，并不能破坏原有的租赁关系，买方需继续履行原业主与租客的租赁合同，那么买方就有必要审核原租赁合同，有的租赁合同期限很长，那如果买方想买方很快入住的，那就需要与租客进行协商解除合同，或者要另行考虑房产。

深圳律师 提醒：买方在交易房产时，最好在相应的合同条款中明确交房期限，并严格相应的违约责任，最好是空房交易以保证自己在买到房产后，不会发生交房纠纷。